FAQ - Вопросы и ответы
Вопросы о покупке недвижимости
Да, как гражданину Германии и ЕС Вам разрешено покупать недвижимость в Черногории, будь то земля, дома или квартиры. Это регулируется соглашением между ЕС и Черногорией. Однако существуют определенные исключения: Некоторые объекты недвижимости, например, находящиеся в приграничных районах, национальных парках, государственных землях и некоторых других специальных зонах, не подлежат покупке. Перед любой покупкой недвижимости нотариус проверяет в соответствующем земельном кадастре, действительно ли недвижимость может быть приобретена, чтобы убедиться, что все юридически правильно.
С момента вступления в силу данного соглашения (01.05.2010) действует положение ст. 63 (3):
“С момента вступления в силу настоящего Соглашения Черногория должна предоставлять национальный режим гражданам Сообщества при приобретении недвижимого имущества на своей территории”.
https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=OJ:JOL_2010_108_R_0001_01&from=DE
В принципе, все, что Вам нужно для покупки недвижимости, – это Ваш паспорт. Никаких других доказательств Вам не нужно.
После того, как Вы выбрали недвижимость после ее просмотра, сам процесс покупки может быть очень быстрым. Договориться о встрече с нотариусом, назначить переводчика и организовать саму встречу обычно можно в течение 2 дней. При наличии всех необходимых документов покупка может быть завершена в кратчайшие сроки.
Да, как правило, в Черногории можно получить кредит на недвижимость в банке. Однако для иностранцев это очень сложно. Хотя большинство банков предлагают такие кредиты, условия зачастую трудновыполнимы. На практике кредиты, как правило, предоставляются компаниям, которые успешно работают не менее пяти лет и постоянно находятся в минусе. Кроме того, процентные ставки по кредитам на недвижимость в Черногории сравнительно высоки, что делает финансирование еще более сложным. Поэтому рекомендуется получить исчерпывающую информацию на ранней стадии и при необходимости рассмотреть альтернативные варианты финансирования.
Узнайте больше в нашей статье в блоге: https://immo-monte.me/2024/10/19/immobilienkredite-in-montenegro-huerden-moeglichkeiten-und-realitaeten/.
Как правило, наша комиссия при продаже недвижимости составляет 3-5%. Однако эту сумму берет на себя продавец. Что касается покупателя, то при покупке недвижимости наше агентство обычно не берет на себя никаких комиссионных.
При покупке недвижимости в Черногории необходимо заплатить налог на передачу собственности, который обычно составляет 3% от цены покупки. Этот налог является единовременным и взимается с покупной цены недвижимости. Важно отметить, что этот налог ложится на покупателя и должен быть уплачен в течение 15 дней после подписания контракта. Другие текущие налоги, такие как ежегодный налог на недвижимость, могут варьироваться в зависимости от местоположения и типа недвижимости.
Мы написали две статьи в блоге на темы“Налог на передачу прав собственности нанедвижимость” и“Налоги в Черногории“. Приглашаем Вас ознакомиться с ними более подробно.
Вы можете назначить встречу для просмотра прямо под каждым объектом недвижимости на нашем сайте. Вы также можете отправить нам письмо с запросом на просмотр на“info@immo-monte.me” или позвонить по телефону +382 (0)69 -209 925.
Как правило, при покупке недвижимости в Черногории первоначальный взнос не требуется. Если первоначальный взнос оговорен, это делается индивидуально между продавцом и покупателем. Размер и условия такого задатка могут варьироваться от случая к случаю и зависят от соглашения между заинтересованными сторонами.
На передачу недвижимости Вам как покупателю должно уйти около 2-3 месяцев. Это зависит от вариантов оплаты и времени обработки документов в банке, земельном кадастре и у нотариуса. Это может быть и быстрее, но в худшем случае может занять и больше времени. В среднем, можно сказать, что это занимает около 2-3 месяцев.
В большинстве случаев, если сумма покупки превышает 150 000 евро, банк требует подтверждения происхождения денег. Однако этот запрос исходит не непосредственно от черногорского банка, а от центрального банка.
Затем это доказательство обычно отправляется нотариусу, который, в свою очередь, пересылает его в банк.
Вопросы об аренде недвижимости
Да, конечно, мы также организуем долгосрочную аренду недвижимости в Черногории. Более подробную информацию об этом Вы можете найти на нашей странице“Аренда недвижимости в Черногории“.
Мы также рады найти индивидуальные предложения в соответствии с Вашими пожеланиями и идеями. Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам напрямую.
Мы организуем долгосрочную аренду недвижимости в Черногории. Более подробную информацию Вы можете найти на нашей странице“Аренда недвижимости в Черногории“.
Сейчас существует множество агентств, которые также занимаются долгосрочной арендой недвижимости.
Да, при долгосрочной аренде в Черногории стандартно заключается договор аренды. Обычно это делается у нотариуса, что здесь довольно распространено. Мы проведем Вас через весь процесс и поможем Вам стать посредником между арендодателем и арендатором. Мы вместе организуем просмотры и всегда готовы ответить на любые Ваши вопросы или просьбы. Мы также будем рады присутствовать на нотариальном приеме, чтобы убедиться, что все прошло гладко.
Нет, долгосрочная аренда не является достаточным условием для получения вида на жительство в Черногории.
Объекты долгосрочной аренды, представленные на нашем сайте, как правило, не предлагаются исключительно нами. Часто арендодатель сам занимается сдачей недвижимости в аренду или дополнительно поручает это другим агентствам. Поэтому вполне возможно, что объект уже сдан в аренду – не через нас – и в настоящее время недоступен. Поэтому рекомендуется связаться с нами, если Вы заинтересованы в конкретном объекте недвижимости, чтобы проверить его текущую доступность.
Более того, мы не удаляем арендованную недвижимость из нашего портфеля, поскольку через некоторое время она снова станет доступной, что дает Вам возможность планировать на долгосрочную перспективу.
Наше агентство обычно берет комиссию в размере месячной арендной платы, которую мы получаем от арендодателя. Это означает, что Вам, как арендатору, не нужно платить нам никаких комиссионных.
Общие вопросы о нашем агентстве
Мы выступаем брокерами практически по всем видам недвижимости. К ним относятся
- Недвижимость
- Дома из натурального камня
- Плоские блоки
- Дома отдыха
- Недавно построенные дома
- Конструкции из ракушек
- Деревянные дома
- Квартиры / квартиры для отдыха на продажу
- Квартиры в жилых комплексах
- Строительные проекты
- Квартиры и дома для долгосрочной аренды
- коммерческую недвижимость как для аренды, так и для продажи.
Что делает Ваше агентство недвижимости в Черногории особенным?
Как всем известно, самовосхваление воняет, но мы – Юлия и Сенад, в душе – составляем команду, которая, возможно, является уникальной в Черногории. Юлия, как немка, и Сенад, как черногорец, долгое время проживший в Германии, знают нужды и потребности немецких клиентов изнутри. Мы знаем, к чему они привыкли за время жизни в Германии, и поэтому хорошо понимаем, какие объекты недвижимости оправдывают их ожидания, а какие нет.
Благодаря большому числу преимущественно немецких клиентов, за последние годы мы пережили и успешно разрешили столько различных ситуаций и проблем, что теперь практически нет ничего, с чем бы мы не могли помочь или для чего бы мы не нашли решения. Предлагаемые нами услуги – будь то помощь в приобретении недвижимости, получении вида на жительство, создании компании или решении других задач – являются для нас повседневной рутиной, а значит, и для Вас они проходят гладко.
Кроме того, у нас есть преданная команда, которая не только трудолюбива и лояльна, но и говорит по-немецки, умеет работать с людьми, прагматична и ориентирована на творческие решения. Наша команда прекрасно понимает, чего ожидают немецкие клиенты, как они воспринимают ситуации и какие вопросы обычно возникают.
Благодаря более чем 20-летнему опыту Сенада в политике Черногории и Косово, мы также обладаем дипломатическими навыками, лучшими контактами по всем вопросам и актуальными политическими знаниями. Вместе мы – чуткая и отзывчивая команда, всегда стремящаяся предоставить Вам наилучший сервис.
Мы предлагаем широкий спектр услуг, которые помогут Вам в Вашей жизни или бизнесе в Черногории. Среди прочего, они включают в себя:
- Поддержка при подаче заявления на получение вида на жительство
- Основания компании
- Открытие банковских счетов
- Ввоз и регистрация автотранспортных средств
- Услуги по переезду из Германии в Черногорию
- Зачисление детей в школу
- Импорт и регистрация лодок и судов
- Поддержка в разработке и реализации бизнес-идей
- Брокерские услуги по продаже всех видов недвижимости
- Брокерское обслуживание недвижимости для долгосрочной аренды
- Брокерские услуги по аренде и продаже коммерческой недвижимости
- Помощь в посещении органов власти
Мы будем рядом с Вами на каждом шагу и поможем Вам быстро и без проблем сориентироваться в Черногории.
При покупке/продаже недвижимости мы берем комиссионные в размере 3-5%, которые выплачивает продавец.
Как правило, мы взимаем ежемесячную арендную плату за брокерское обслуживание арендованной недвижимости, но эта плата также ложится исключительно на арендодателя.
Нет, к сожалению, мы не можем предложить никакой помощи в финансировании недвижимости в Черногории.
Да, как правило, в Черногории можно получить кредит на недвижимость в банке. Однако для иностранцев это очень сложно. Хотя большинство банков предлагают такие кредиты, условия зачастую трудновыполнимы. На практике кредиты, как правило, предоставляются компаниям, которые успешно работают не менее пяти лет и постоянно находятся в минусе. Кроме того, процентные ставки по кредитам на недвижимость в Черногории сравнительно высоки, что делает финансирование еще более сложным. Поэтому рекомендуется получить исчерпывающую информацию на ранней стадии и при необходимости рассмотреть альтернативные варианты финансирования.
Да, мы, естественно, помогаем нашим клиентам, которые приобретают или арендуют через нас недвижимость, с юридическими вопросами, такими как составление договоров и нотариальное заверение. Мы работаем на протяжении всего процесса, чтобы гарантировать, что все пройдет гладко и правильно. Однако, пожалуйста, обратите внимание, что мы не вмешиваемся в юридические вопросы, которые не были оформлены через наше агентство.
Мы не предлагаем услуги по управлению недвижимостью сами, но мы работаем с надежными партнерами, которые это делают. Мы будем рады познакомить Вас с опытными поставщиками услуг, которые профессионально управляют Вашей недвижимостью.
Да, мы сотрудничаем с различными партнерами в строительной отрасли и можем познакомить Вас с хорошими мастерами и строительными компаниями. Захотите ли Вы работать с этими компаниями, конечно же, зависит от Вас. Мы поможем Вам найти нужные контакты, чтобы Ваш проект реконструкции или строительства был успешно реализован.
Вопросы об открытии компании в Черногории
Нет, Вам не нужно создавать компанию, чтобы купить недвижимость в Черногории. В соответствии с соглашением между ЕС и Черногорией, как гражданин ЕС Вы имеете право покупать землю, дома и квартиры.
Все, что Вам нужно для создания компании в Черногории, – это Ваш паспорт.
Позже, когда Вы будете работать в качестве управляющего директора и подавать заявление на получение вида на жительство, Вам также понадобится обычная справка из полиции с апостилем и свидетельство об окончании школы.
Подача заявления на создание компании занимает всего 1 день. Полная проверка и регистрация документов в Подгорице (головной офис) и их возвращение к нам в Бар займет 5-7 рабочих дней. Если в промежутке между этими днями будут праздничные или выходные дни, это займет больше времени.
Форма компании, которая выбирается по умолчанию, – это так называемое “d.o.o.”. – Это эквивалентно “GmbH” в Германии.
Нет, “d.o.o.” нужен только 1 евро стартового капитала – так что в принципе никакого стартового капитала и никакого взноса в капитал для создания компании не требуется.
Да, при желании Вы можете создать несколько компаний.
Мы всегда говорим, что для создания компании имеет смысл запланировать как минимум 1 неделю пребывания в Черногории.
Черногория еще не использовала (по состоянию на конец 2024 года) схему прямого дебетования SEPA. Однако она должна быть введена с января 2025 года.
Налоговые ставки в Черногории не только низкие, но и четко структурированы. Ниже приведена таблица наиболее важных корпоративных налогов:
Тип налога | Ставка налога | Ремарка |
---|---|---|
Корпоративный налог | 9 % | Одна из самых низких ставок в Европе |
Налог на добавленную стоимость (НДС) | 21 % (обычная ставка) | Сниженные ставки на некоторые товары и услуги |
Подоходный налог | 9 % – 15 % | В зависимости от личного дохода |
Налог на прирост капитала | 9 % | Налог на прибыль от капиталовложений |
Взносы на социальное страхование | 15 % – 20 % | Доля работодателя и работника |
Торговый налог | Нет | Никаких дополнительных налогов для торговцев |
В Черногории взносы на социальное обеспечение для компании, нанимающей персонал, составляют около 10,72% от брутто-зарплаты. Эти взносы формируются следующим образом:
- Пенсионное страхование: 5,5 %
- Медицинское страхование: 2,3 %
- Страхование от безработицы: 0,5 %
- Страхование от несчастных случаев: 0,5 %
- Другие взносы: 1,92 %
Эти цифры относятся к доле работодателя. Общая сумма взносов на социальное страхование (включая долю работника) составляет около 33,8% от брутто-зарплаты, при этом доля работника составляет около 24%.
Относительно низкие отчисления на социальное страхование являются важным преимуществом создания компании в Черногории, поскольку они значительно снижают затраты компаний на оплату труда.
Вопросы о виде на жительство в Черногории
Существуют следующие варианты получения вида на жительство в Черногории:
- Воссоединение семьи
- Работа
- Владение недвижимостью
- Основание компании/ работа в качестве управляющего директора
Нет, к сожалению, немецкая пенсия не является достаточным доходом для получения вида на жительство в Черногории.
В настоящее время Вам нужны:
- Ваш паспорт
- обычное свидетельство о прохождении полицейского контроля с апостилем (не должно быть старше 6 месяцев)
- для супругов – свидетельство о браке
- для детей – свидетельства о рождении
Остальные необходимые документы мы получим вместе с Вами здесь, на месте, например, медицинскую справку, местную медицинскую страховку на 30 дней, справку из туристического офиса на 30 дней и т.д.
Дайте нам не менее 3 дней на то, чтобы пройти с Вами все “станции”, чтобы получить все документы, необходимые для подачи заявления на получение вида на жительство.
После подачи заявления на получение вида на жительство обычно проходит до 4 недель, прежде чем Вы сможете забрать карту “Boravak” из офиса.
В Черногории вид на жительство выдается на 1 год. Для его продления необходимо подать заявление не позднее, чем за 2 недели до истечения срока действия.
Через 5 лет у Вас есть возможность подать заявление на получение постоянного вида на жительство.
Вы получите черногорский паспорт, если Вы регулярно продлевали свой вид на жительство в течение как минимум 10 лет. Затем Вы можете подать заявление на получение черногорского гражданства. Черногория не позволяет Вам иметь два гражданства. Поэтому, если Вы хотите получить черногорский паспорт, Вам придется в этот момент принять гражданство Черногории и отказаться от своего предыдущего гражданства.
Стоимость в разных областях варьируется и меняется из года в год. Поэтому, пожалуйста, спрашивайте нас о текущих расходах, чтобы мы могли предоставить Вам точный и правильный список расходов.
Если Вы въезжаете в страну с удостоверением личности, Вам официально разрешено находиться в Черногории в течение 30 дней.
Если Вы путешествуете с паспортом, Вам разрешено находиться в Черногории 90 дней в течение 180 дней.
Это немного зависит от того, какой тип вида на жительство у Вас есть – работа, недвижимость или воссоединение семьи.
В принципе, Вам разрешено находиться за пределами Черногории в течение 30 дней одновременно в течение всего года.
Теоретически, можно заранее зарегистрироваться у “инспектора по делам иностранцев” и сообщить ему, что Вам необходимо находиться за границей дольше по особым причинам. Тогда есть возможность получить еще 60 дней в качестве пребывания за границей. Таким образом, в общей сложности Вы сможете провести за границей 90 дней.
Если Вы получили вид на жительство, основав компанию и нанявшись в качестве управляющего директора, то, как и в других вариантах, у Вас есть 30 дней, которые Вы можете провести за пределами Черногории в любом случае. (и еще 60 дней через инспектора, если Вы путешествуете по частным причинам).
Кроме того, управляющий директор может провести за пределами Черногории в общей сложности 180 дней в году, если он сможет доказать, что пребывание за границей носило/имеет деловой характер. Иногда – но не всегда – об этом просят и требуют обоснования.
В основном, во всех вариантах речь идет о том, что если Вы останетесь за пределами Черногории дольше разрешенного срока, у Вас возникнут трудности с продлением вида на жительство через год.
Мы также более подробно описываем это в нашей статье в блоге на эту тему:https://immo-monte.me/2024/10/17/wie-lange-darf-man-sich-ausserhalb-von-montenegro-aufhalten-ohne-die-aufenthaltsgenehmigung-zu-verlieren/.
Вопросы о банках и банковских счетах в Черногории
В принципе, да. Однако в настоящее время для открытия банковского счета в Черногории, как правило, требуется вид на жительство. Только один банк в настоящее время является исключением и открывает банковские счета для иностранцев без вида на жительство.
Да, как правило, Вам нужен вид на жительство, чтобы открыть банковский счет почти во всех банках Черногории.
Только один банк в Черногории в настоящее время является исключением и открывает банковские счета даже без вида на жительство.
В Черногории хорошо развита банковская система, которая неуклонно растет на протяжении многих лет. К числу наиболее важных банков Черногории относятся
- Crnogorska Komercijalna Banka (CKB) – один из крупнейших банков в стране, входящий в венгерскую группу OTP.
- Erste Bank Montenegro – часть австрийской группы Erste Group и один из всемирно признанных банков в Черногории.
- NLB Banka – Этот банк является частью словенского Nova Ljubljanska Banka, а также важным учреждением в Черногории.
- Hipotekarna Banka – Еще один отечественный банк, специализирующийся в основном на ипотеке и кредитах.
- Аддико Банк – член группы Аддико, которая работает в нескольких странах на Балканах.
- Prva Banka – старейший банк в Черногории, имеющий прочные местные корни.
- Ziraat Bank – турецкий банк, имеющий филиал в Черногории и специализирующийся в основном на торговле с Турцией.
Все эти банки предлагают базовые услуги, такие как управление счетом, интернет-банкинг и кредиты, но отличаются специальными предложениями и условиями.
Большинство банков в Черногории сегодня предлагают ту или иную форму онлайн-банкинга или мобильного банкинга. Однако иностранцам не стоит возлагать на них слишком большие надежды, особенно если они приехали из таких стран, как Германия, где услуги онлайн-банкинга очень развиты и удобны для пользователей.
Отличия от немецкого онлайн-банкинга
В то время как в Германии Вы часто получаете беспроблемные и быстрые банковские операции онлайн, в Черногории все может быть немного иначе. Платформы часто менее интуитивны, а некоторые функции могут отсутствовать или быть доступны лишь в ограниченном объеме. Еще одна проблема заключается в том, что пользовательские интерфейсы обычно написаны на черногорском языке, что может создать трудности для клиентов, не являющихся носителями языка. Некоторые банки предлагают английские версии, но они не всегда полностью переведены.
Черногория еще не использовала (по состоянию на конец 2024 года) схему прямого дебетования SEPA. Однако она должна быть введена с января 2025 года.
Одна из самых больших проблем, с которыми иностранцы могут столкнуться в Черногории, – это доступ к кредитам. Хотя многие банки в Черногории предлагают различные кредитные продукты, иностранцам, как правило, трудно или невозможно получить кредит на выгодных условиях.
Кредиты чаще предоставляются компаниям
Когда банки в Черногории выдают кредиты иностранцам, это в основном касается компаний и в меньшей степени – частных лиц. Однако для того, чтобы получить кредит, эти компании должны соответствовать очень строгим требованиям. Как правило, банки ожидают, что компания будет работать не менее пяти лет и предоставит четкие доказательства того, что она в состоянии выплатить как сумму кредита, так и проценты. Это означает, что начинающим или новым компаниям в Черногории крайне сложно получить банковское финансирование.
Кредиты менее распространены в Черногории
Еще один аспект, который следует учитывать, заключается в том, что в Черногории кредиты в целом менее распространены, чем во многих западных странах. Даже местные жители не берут кредиты в стандартном порядке, как это происходит, например, в Германии, будь то покупка стиральной машины, автомобиля или даже дома. В Черногории принято совершать крупные покупки без привлечения внешнего финансирования.
Эта разница особенно заметна в сфере недвижимости. В то время как в Германии ипотечные кредиты на строительство или покупку дома являются нормой, черногорцы часто строят свои дома поэтапно в течение многих лет. Как только они накопили достаточно денег, строится другая часть дома. Этот процесс может занять несколько лет или даже десятилетий, в зависимости от имеющихся средств.
В настоящее время (по состоянию на конец 2024 года) процентные ставки по кредитам в Черногории составляют от 4% до 6,5%, в зависимости от типа кредита. Ипотечные кредиты, например, начинаются примерно от 4% до 5,1%, в зависимости от банка и конкретных условий. Для потребительских или других обеспеченных кредитов процентные ставки могут быть немного выше, около 6,79%.
Важно подчеркнуть, что точные условия зависят от банка и финансового положения заявителя. На бизнес-кредиты или корпоративные кредиты обычно распространяются аналогичные процентные ставки, но с более жесткими условиями, как уже говорилось выше: компании часто должны успешно работать не менее пяти лет, чтобы претендовать на получение кредита.
Это зависит от типа счета или цели, для которой Вы хотите открыть счет.
Для открытия счета компании, например, Вам нужен не только паспорт, но и выписка из торгового реестра, которая должна быть не старше 1 месяца, а также документы компании и печать самой компании.
Для личного счета Вам понадобится либо удостоверение личности с указанием адреса регистрации, либо, в качестве альтернативы, свидетельство о регистрации с указанием Вашего почтового адреса/адреса регистрации.
Если Вы открываете счет в качестве сотрудника, потому что устроились на работу, Вам также понадобится Ваш трудовой договор.
Перед открытием счета мы подробно обсудим с Вами, какие документы необходимы, и, конечно, мы также сопроводим Вас на прием в банк для открытия счета, чтобы все прошло гладко для Вас.
В большинстве случаев, если сумма покупки превышает 150 000 евро, банк требует подтверждения происхождения денег. Однако этот запрос исходит не непосредственно от черногорского банка, а от центрального банка.
Затем это доказательство обычно отправляется нотариусу, который, в свою очередь, пересылает его в банк.