Черногория все больше становится одним из наиболее привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость в Юго-Восточной Европе. Эта небольшая страна на побережье Адриатики предлагает не только впечатляющую природу, прекрасные прибрежные районы и развивающуюся туристическую инфраструктуру, но и привлекательные возможности для долгосрочного приумножения капитала, краткосрочных сделок с недвижимостью и получения регулярного дохода от аренды.

Но почему стоит инвестировать в Черногорию именно сейчас? Какие существуют инвестиционные возможности и какая стратегия инвестирования является наиболее подходящей?

Почему стоит инвестировать в Черногорию именно сейчас?

Черногория, возможно, стоит на пороге одного из важнейших этапов экономического развития в своей новейшей истории: вступления в Европейский Союз.

Судя по текущему ходу переговоров о вступлении, членство в ЕС уже в 2028 или 2029 году представляется вполне реальным. Также возможна постепенная более тесная интеграция в европейские структуры.

Таким образом, для инвесторов в недвижимость открывается особенно интересное окно возможностей, которое, возможно, продлится всего несколько лет. Те, кто инвестирует в Черногорию до вступления страны в ЕС, получают шанс приобрести недвижимость и земельные участки на сегодняшних рыночных условиях и извлечь выгоду из будущего роста их стоимости.

Вступление в ЕС кардинально изменит экономические условия в Черногории. Расширение международных связей, приток дополнительных инвестиций и растущая привлекательность страны для европейских покупателей, по всей вероятности, также окажут существенное влияние на рынок недвижимости.

Опыт Хорватии демонстрирует, какой потенциал таит в себе такое развитие событий. С момента вступления Хорватии в ЕС в 2013 году цены на недвижимость в этой стране в долгосрочной перспективе значительно выросли, особенно в востребованных прибрежных регионах. Аналогичную динамику мы ожидаем и в Черногории.

Именно годы, непосредственно предшествующие возможному вступлению в ЕС, могут поэтому стать одними из наиболее интересных этапов для инвестиций на рынке недвижимости Черногории.

Те, кто сейчас осуществляет стратегические инвестиции, смогут занять выгодную позицию на раннем этапе, до того как растущий международный спрос, возможно, приведет к дальнейшему росту цен.

Налоговые льготы для инвесторов в Черногории

Кроме того, существуют значительные налоговые льготы, которые делают Черногорию особенно привлекательной для национальных и международных инвесторов. По сравнению со многими другими европейскими странами Черногория предлагает низкие налоговые ставки и интересные возможности как для долгосрочного накопления капитала, так и для краткосрочных инвестиций в недвижимость.

Краткий обзор основных налоговых льгот:

• Подоходный налог: 0 %, 9 % или 15 % — в зависимости от вида и размера дохода. Таким образом, Черногория входит в число европейских стран с относительно низкими ставками подоходного налога.

• Налог на наследство: не существует как отдельный налог; однако при наследовании недвижимости может взиматься налог на приобретение недвижимости. Для ближайших родственников предусмотрены значительные налоговые льготы.

• Налог на дарение: не является самостоятельным налогом — и в этом случае при передаче недвижимости действуют особые правила и семейные налоговые льготы.

• Налог на доходы от капитала: 15 % — прибыль от продажи недвижимости, а также некоторые другие доходы от капитала, как правило, облагаются налогом по ставке 15 %.

• Налог на спекуляцию: отсутствие дополнительного налога — в Черногории не существует отдельного налога на спекуляцию, а также не применяется установленный в Германии десятилетний срок для продажи недвижимости. Возможны также краткосрочные продажи, при этом полученная прибыль от продажи, как правило, облагается налогом на доходы от капитала.

Такие налоговые условия делают Черногорию привлекательной как для инвесторов, стремящихся к долгосрочному накоплению капитала, так и для тех, кто намерен целенаправленно приобретать, развивать, сдавать в аренду или с выгодой перепродавать недвижимость.

Какие существуют возможности для инвестиций в Черногории?

Прежде чем принять решение об инвестировании, следует сначала ответить на два основных вопроса:

Какую сумму капитала вы желаете инвестировать и когда вы планируете получить прибыль от своих инвестиций?

Не все инвесторы преследуют одну и ту же цель. В то время как одни желают вложить свои средства в материальные активы на долгие годы, другие ищут возможности получения регулярного дохода или краткосрочной прибыли.

Черногория предлагает интересные стратегии инвестирования в недвижимость для различных бюджетов и сроков инвестирования.

1. Урбанизированные земельные участки — особенно привлекательное вложение капитала в Черногории

Одной из наиболее интересных на сегодняшний день инвестиционных возможностей в Черногории является приобретение урбанизированных земельных участков. Такие участки, как правило, имеются во всех городах и регионах страны, как на побережье Адриатического моря, так и в глубине страны.

Однако особую привлекательность представляют востребованные прибрежные районы, а также регион вокруг Рожае на севере Черногории, где развитие нового горнолыжного курорта открывает дополнительные экономические перспективы.

Особенностью урбанизированных земельных участков является их растущий дефицит при одновременно высоком спросе.

В связи с изменениями в законодательстве, вступившими в силу с 2025 года, правовая классификация земельных участков приобрела значительную важность. Именно поэтому урбанизированные земельные участки находятся в центре внимания, в частности, со стороны иностранных инвесторов.

Предложение подходящих, прошедших юридическую проверку участков под застройку уже сегодня ограничено во многих востребованных регионах.

Эта ситуация делает урбанизированные земельные участки особенно привлекательным объектом инвестиций. Ведь там, где ограниченное предложение сталкивается с растущим спросом, возникает значительный потенциал роста стоимости.

И это отнюдь не просто прогноз на будущее — мы наблюдаем эту тенденцию уже сегодня.

В компании «Immo Monte» мы уже обслуживаем клиентов, которые приобрели урбанизированные земельные участки и перепродали их спустя всего шесть–двенадцать месяцев с существенной прибылью. Таким образом, краткосрочные и прибыльные инвестиции в недвижимость в Черногории уже сегодня являются реальностью.

При этом урбанизированные земельные участки открывают сразу несколько интересных инвестиционных стратегий.

Те, кто желает инвестировать в краткосрочной перспективе, могут целенаправленно приобретать участки в регионах, пользующихся особым спросом, и при соответствующей динамике рынка с выгодой перепродавать их в течение нескольких месяцев или лет.

Те же, кто стремится к долгосрочному накоплению капитала, могут приобрести урбанизированный участок, сначала оставить его незастроенным и удерживать в течение многих лет.

Данная стратегия требует сравнительно небольших текущих административных затрат и открывает возможность впоследствии извлечь выгоду из благоприятной динамики рынка недвижимости.

Будь то краткосрочная перепродажа или долгосрочное формирование капитала: участки в черте города относятся к числу особенно привлекательных инвестиций в материальные активы в Черногории.

Их ограниченная доступность, уже сегодня высокий спрос и перспективы экономического развития страны свидетельствуют о том, что этот сегмент рынка будет и впредь играть важную роль.

2. Приобретение, застройка и сдача в аренду урбанизированных земельных участков

Ещё одна особенно интересная возможность для инвестиций в Черногории заключается в приобретении участка, отведённого под застройку, возведении на нём здания и последующей сдаче построенного объекта недвижимости в аренду.

В зависимости от площади участка и действующих градостроительных норм существует возможность построить отдельный бунгало, загородный дом, несколько бунгало для отдыха или даже более крупный многоквартирный дом с несколькими жилыми единицами.

Данная стратегия сочетает в себе сразу несколько преимуществ: с одной стороны, земельный участок и построенная на нём недвижимость остаются долгосрочными материальными активами и обладают дополнительным потенциалом роста стоимости. С другой стороны, уже в период владения можно получать регулярный доход от аренды.

Этот вариант представляет особый интерес для инвесторов, которые также хотели бы использовать недвижимость в Черногории в личных целях.

Возможно, вы планируете переехать в Черногорию через несколько лет, но уже сегодня хотите инвестировать. Или же вы любите несколько раз в год проводить отпуск в Черногории и хотели бы иметь возможность в любое время пользоваться собственной недвижимостью.

Во время вашего отсутствия недвижимость можно сдавать в аренду отдыхающим, что позволит получать постоянный доход.

Для владельцев, которые не желают самостоятельно заниматься сдачей недвижимости в аренду, существуют специализированные агентства, такие как «Monte i more», которые берут на себя организацию туристической аренды, обслуживание гостей, уборку и текущее обслуживание объекта.

Таким образом, недвижимость для отдыха можно управлять даже на расстоянии.

Особенностью данной инвестиционной стратегии является сочетание регулярного дохода от аренды, долгосрочного сохранения стоимости и дополнительного потенциала роста стоимости.

В то время как недвижимость приносит текущий доход, как земельный участок, так и построенное на нём здание могут с годами расти в цене.

При этом инвесторы сохраняют гибкость: они могут владеть недвижимостью в долгосрочной перспективе и постоянно получать доход от сдачи в аренду. В качестве альтернативы существует возможность впоследствии выгодно перепродать весь объект, включая урбанизированный участок.

Таким образом, данная форма инвестиций в недвижимость в Черногории позволяет достичь сразу нескольких целей: получение регулярного дохода, долгосрочное накопление капитала, потенциальный рост стоимости и возможность использовать собственную недвижимость в личных целях.

3. Существующие легализованные дома и квартиры в качестве объектов инвестиций, приносящих доход

Те, кто желает как можно скорее получать регулярный доход, могут инвестировать в уже существующую, легализованную и прошедшую юридическую проверку недвижимость.

В данном случае речь может идти, например, о легализованных квартирах или апартаментах для отдыха, легализованных односемейных домах, а также целых легализованных многоквартирных домах с несколькими жилыми единицами.

Главное преимущество этой инвестиционной стратегии заключается в том, что объекты недвижимости уже существуют и при наличии соответствующего оборудования могут быть сданы в аренду сразу после покупки. Инвесторам не приходится заниматься планированием и реализацией нового строительства, а также ждать завершения строительства, которое зачастую занимает около года.

Еще одним важным преимуществом является значительное удлинение туристического сезона аренды в Черногории.

Если раньше объекты курортной недвижимости сдавались в аренду преимущественно в традиционные летние месяцы — июнь, июль и август, то в последние годы туристическая отрасль в Черногории значительно развилась.

Все больше людей посещают страну и вне основного сезона. К ним относятся не только традиционные отдыхающие, но и жители Германии, Австрии, Швейцарии и других европейских стран, которые желают более внимательно ознакомиться с Черногорией с целью возможного переезда в будущем.

Многие из этих потенциальных гостей сознательно приезжают вне основного туристического сезона, чтобы познакомиться со страной, её различными регионами и повседневной жизнью местных жителей.

К ним присоединяются отдыхающие и гости, останавливающиеся на длительный срок, которые особенно ценят спокойные осенние и зимние месяцы. В частности, для жителей северных европейских стран Черногория с её сравнительно мягким прибрежным климатом, большим количеством солнечных часов и прекрасной природой остается привлекательным направлением даже в зимние месяцы.

Благодаря этому в настоящее время открываются интересные возможности для сдачи в аренду недвижимости для отдыха в течение всего года.

Помимо традиционной аренды на время отпуска — на день или на неделю — владельцы могут разработать специальные предложения для более длительного проживания. Например, для гостей, желающих провести в Черногории несколько недель, для тех, кто заинтересован в эмиграции и хочет сначала познакомиться со страной, или для людей, желающих провести сразу несколько зимних месяцев на побережье Адриатики.

Аренда на месяц вне высокого сезона также может обеспечить дополнительный доход и значительно повысить коэффициент загрузки недвижимости.

Таким образом, владельцы больше не зависят исключительно от летних месяцев, а могут комбинировать различные модели сдачи в аренду и эффективно использовать свою недвижимость в течение всего года.

Квартира в собственность или дом — какая инвестиция принесет более высокую доходность?

Важным аспектом при выборе подходящей инвестиционной недвижимости является соотношение между покупной ценой и ожидаемыми в будущем доходами от аренды.

В частности, цены за квадратный метр отдельных квартир в популярных прибрежных регионах Черногории в настоящее время достигли очень высокого уровня. При прямом сравнении покупка квартиры может оказаться значительно дороже за квадратный метр, чем строительство собственного бунгало, возведение односемейного дома или даже приобретение уже построенного и легализованного дома.

Это напрямую влияет на потенциальную рентабельность аренды.

Ведь квартира, приобретённая за значительную сумму, не всегда приносит соответственно более высокий доход от аренды. Зачастую высокая стоимость приобретения не соотносится оптимальным образом с фактически возможной арендной платой.

В то же время тот, кто приобретает участок в черте города и возводит на нём бунгало или дачу, при наличии подходящих условий может рассчитывать на значительно более выгодное соотношение между общим объёмом инвестиций и будущими доходами от аренды.

Кроме того, покупка уже оформленного в соответствии с законом односемейного дома или небольшого многоквартирного дома может оказаться экономически более привлекательной, чем приобретение отдельной квартиры в собственность.

Поэтому процентная доходность от аренды самостоятельно построенного дома для отдыха или приобретённой по выгодной цене существующей недвижимости может оказаться значительно выше, чем в случае сопоставимой квартиры в кондоминиуме.

Кроме того, при владении собственным участком с домом инвесторы зачастую имеют больше возможностей для планирования. Помимо самого здания им принадлежит также участок, который, независимо от текущих доходов от аренды, обладает дополнительным потенциалом роста стоимости.

Это не означает, что квартиры в кондоминиумах в принципе являются неподходящими объектами инвестиций. Они могут быть особенно интересны для инвесторов, желающих выйти на рынок аренды с минимальными организационными затратами.

Однако тем, кто в первую очередь стремится к максимально высокой доходности вложенного капитала, следует тщательно сравнить все альтернативы.

В конечном счёте решающим фактором является не только покупная цена недвижимости, но и общий объём необходимых инвестиций, а также то, какой годовой чистый доход от аренды можно на самом деле получить.

Тем, кто желает как можно скорее приступить к сдаче недвижимости в аренду, легализованные объекты вторичного рынка представляют собой интересную возможность. В то же время те, кто готов сначала вложить время в строительный проект, могут, при определенных обстоятельствах, добиться значительно более высокой рентабельности за счёт нового строительства на урбанизированном участке.

Будь то квартира для отдыха, частный дом, бунгало для отдыха или многоквартирный дом — в компании Immo Monte мы всегда рассматриваем инвестицию в целом и связанные с ней возможности получения дохода, чтобы разработать для наших клиентов экономически обоснованную стратегию в сфере недвижимости.

4. Краткосрочные инвестиции в недвижимость и прибыльная перепродажа

Не каждый инвестор желает связывать свой капитал на долгие годы. Краткосрочные инвестиции в недвижимость в Черногории также открывают интересные возможности для получения прибыли в относительно короткие сроки.

В рамках этой инвестиционной стратегии, например, приобретаются участки в городской застройке или уже существующие, легализованные объекты недвижимости с соответствующим потенциалом роста стоимости с целью их прибыльной перепродажи через несколько месяцев или лет.

То, что эта форма инвестирования в Черногории уже сегодня приносит результаты, мы в компании Immo Monte регулярно наблюдаем на практике.

Мы уже обслуживаем клиентов, которые целенаправленно инвестируют в краткосрочные сделки с недвижимостью. В частности, приобретаются участки в городской застройке, которые в некоторых случаях перепродаются с прибылью уже через три–шесть месяцев.

При этом получаемая прибыль варьируется. В то время как некоторые инвестиции позволяют добиться значительного роста стоимости в короткие сроки, маржа прибыли по другим объектам оказывается ниже.

Поэтому невозможно дать общее утверждение относительно ожидаемой доходности. Решающее значение имеют, в частности, местоположение, состояние или возможности застройки объекта, первоначальная покупная цена и, прежде всего, спрос в конкретном регионе.

Именно здесь на помощь приходят наш опыт и знание рынка.

В компании «Immo Monte» мы постоянно отслеживаем динамику развития черногорского рынка недвижимости. Благодаря нашей повседневной работе с покупателями, продавцами и инвесторами мы хорошо знакомы со спросом в различных регионах и можем оценить, какие земельные участки и объекты недвижимости пользуются особым спросом.

Поэтому мы с удовольствием помогаем нашим клиентам найти подходящие объекты для инвестиций и, опираясь на наше знание рынка, даем конкретные рекомендации по покупке.

При этом мы учитываем не только текущую цену предложения, но и местоположение, правовые условия, спрос на аналогичные объекты, а также потенциальные возможности для последующей перепродажи.

Разумеется, окончательное решение об инвестировании всегда принимает покупатель. Мы делимся своим опытом, предоставляем индивидуальные консультации и помогаем реалистично оценить возможности и возможные риски.

Уже сегодня в Черногории можно получить краткосрочную прибыль от инвестиций в недвижимость. Тот, кто хорошо знает рынок, целенаправленно приобретает объекты и своевременно их перепродает, может получить привлекательную прибыль даже в течение нескольких месяцев.

При этом, разумеется, следует учитывать сопутствующие расходы при покупке, причитающиеся налоги и реальную возможность перепродажи.

Будь то краткосрочная спекуляция урбанизированными земельными участками или целенаправленная покупка и перепродажа существующей недвижимости — компания «Immo Monte» будет сопровождать вас на всех этапах: от выбора подходящего объекта инвестиций до его последующей перепродажи.

Какая инвестиционная стратегия подходит именно вам?

Правильная инвестиционная стратегия зависит не только от имеющегося бюджета, но, прежде всего, от ваших личных целей, жизненной ситуации и, не в последнюю очередь, от вашей личности.

Ведь каждый человек по-своему относится к деньгам, безопасности и рискам.

Некоторые инвесторы придают большое значение безопасности и стремятся вложить свои средства на максимально длительный срок с приемлемым уровнем риска. Возможно, у них есть семья, они несут ответственность за других людей и поэтому предпочитают инвестировать с особой осторожностью.

Другие более склонны к риску, имеют меньше финансовых обязательств и готовы идти на более значительные риски ради перспективы получения более высокой прибыли.

Ещё у некоторых имеется достаточно капитала, чтобы сочетать между собой различные стратегии. Например, часть активов можно вложить в недвижимость на долгосрочную перспективу, а другую часть целенаправленно использовать для краткосрочных, более рискованных инвестиционных операций.

Личные планы на будущее также играют решающую роль. Возможно, вы хотите получить максимально высокую прибыль в течение ближайших двух лет, чтобы затем инвестировать полученный капитал в долгосрочные проекты. Или же вы желаете уже сегодня приобрести недвижимость, которая будет приносить вам регулярный доход от аренды и в которой вы сможете проживать сами через несколько лет.

Не существует единственно верной инвестиционной стратегии — главное, чтобы ваши инвестиции соответствовали вам, вашим финансовым возможностям и личным целям.

Поэтому в компании Immo Monte мы не только интересуемся тем, какую сумму вы желаете инвестировать, но и уделяем внимание людям, стоящим за этой инвестицией.

Насколько важна для вас безопасность? Насколько вы готовы и можете рисковать? На какой срок вы можете обойтись без вложенного капитала? Хотите ли вы получить прибыль в кратчайшие сроки, обеспечить себе регулярный доход или нарастить капитал в долгосрочной перспективе? И какую роль Черногория может сыграть в вашем личном будущем?

Все эти вопросы имеют решающее значение для разработки подходящей инвестиционной стратегии.

Поэтому в компании «Immo Monte» мы учитываем не только объекты недвижимости, земельные участки и возможности получения дохода, но, прежде всего, вашу индивидуальную исходную ситуацию.

Опираясь на наш многолетний опыт и знания черногорского рынка недвижимости, мы предлагаем вам различные варианты, разъясняем соответствующие возможности и риски, а также даем конкретные рекомендации по подходящим объектам и местоположениям.

Будь то ориентированное на безопасность долгосрочное накопление капитала, регулярный доход от аренды, краткосрочные сделки с недвижимостью или сочетание различных инвестиционных стратегий — вместе мы определим, какие варианты наилучшим образом соответствуют Вашим ожиданиям.

Ведь успешное инвестирование в недвижимость начинается не с поиска участка или дома, а с вопроса:

Чего вы хотите достичь с помощью своих средств — и какой путь подходит именно вам?

Инвестиции в недвижимость в Черногории —
: сравнение затрат и перспектив доходности

Тем, кто желает инвестировать в недвижимость в Черногории, следует учитывать не только потенциальный доход от аренды и рост стоимости объекта, но и, прежде всего, сравнивать затраты на приобретение или строительство.

Ведь уже на этапе первоначальных инвестиций существуют значительные различия между покупкой квартиры в кондоминиуме, приобретением готового дома и строительством собственного объекта недвижимости.

В приведённом ниже обзоре представлены некоторые актуальные ориентировочные показатели, основанные на нашем опыте работы в сфере недвижимости:

Почему цена за квадратный метр имеет решающее значение для доходности

В частности, цены за квадратный метр на квартиры в частной собственности в прибрежных регионах Черногории в настоящее время являются относительно высокими. В то время как отдельные квартиры часто предлагаются по цене от 2 000 до 2 100 евро за квадратный метр, в особо востребованных районах цены зачастую значительно превышают этот уровень.

В то же время те, кто строит собственный дом или дачный бунгало, могут значительно снизить чистые затраты на строительство в зависимости от метода и качества исполнения. При этом, однако, необходимо учитывать, что помимо указанной стоимости строительства возникнут дополнительные расходы на урбанизированный участок, проектирование, получение разрешений, недостающие элементы отделки и подключение инженерных сетей.

В случае уже существующих, легализованных домов разница в ценах особенно значительна. В некоторых регионах можно приобрести относительно недорогие односемейные дома, в то время как недвижимость, расположенная в непосредственной близости от моря, с открытым видом на море или на просторных участках, продаётся по значительно более высоким ценам.

Как правило, чем ближе объект недвижимости расположен к побережью, чем привлекательнее вид на море и чем больше прилегающий участок, тем выше, как правило, будет цена покупки.

Поэтому инвесторам, стремящимся получить максимально высокую доходность от аренды, стоит обратить внимание не только на самые известные и дорогие прибрежные районы. Недвижимость, расположенная немного в стороне от туристических центров, также может представлять экономический интерес.

При сопоставимых доходах от аренды более низкая общая сумма инвестиций может привести к значительно более высокой процентной доходности.

Наш совет: прежде чем принимать решение об инвестировании, сравнивайте не только цены за квадратный метр, но и всегда сопоставляйте общую стоимость приобретения или строительства с реально ожидаемыми годовыми чистыми доходами от аренды. Таким образом вы сможете определить, какая стратегия инвестирования в недвижимость наилучшим образом соответствует вашему бюджету и вашим финансовым целям.

Инвестируйте в будущее Черногории уже сейчас

Черногория находится на захватывающем этапе развития. Перспектива вступления в ЕС, развитие туризма и растущий международный интерес открывают перед инвесторами в недвижимость широкие возможности.

Те, кто инвестирует на раннем этапе, могут принять участие в этом развитии — будь то за счёт долгосрочного роста стоимости, текущих доходов от аренды или целевых проектов в сфере недвижимости.

Вы подумываете об инвестициях в Черногории?

Тогда обратитесь к нам. Команда Immo Monte проконсультирует вас индивидуально по различным инвестиционным возможностям и будет сопровождать вас на всех этапах — от первоначальной идеи и поиска недвижимости до реализации вашего проекта.

Immo Monte — ваш партнёр в сфере недвижимости и инвестиций в Черногории.